Владея участком земли, мы долгое время не могли определить его истинную стоимость. Только собираясь продавать свою собственность, мы могли примерно прикинуть, сколько денег сможем выручить за нее. Однако с 1 января 2014 года произошло значительное повышение налогов по кадастровой стоимости, отражающееся в налоговых квитанциях за землю, что и позволило нам оценить, каким богатством мы владеем.

Если раньше налог насчитывался с инвентаризационной стоимости, то сейчас за основу берется стоимость кадастровая, максимально приближенная к рыночной, а порой ее превышающая.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью в Федеральном стандарте оценки (ФСО №4) понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или же рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости. При определении кадастровой стоимости методами массовой оценки не учитываются индивидуальные (специфичные) характеристики конкретного объекта недвижимости, что может вызвать значительное несоответствие кадастровой и рыночной стоимости одного и того же объекта.

Что это означает на деле? Оценщик берет за основу стоимость 1 квадратного метра земли в городе Советске и умножает на количество ваших квадратных метров, при этом индивидуальные особенности вашего участка не учитываются. При этом естественно в каждом населенном пункте даже нашей области кадастровая стоимость земли будет отличаться, например, в Кирове она будет значительно выше, чем в Пижанке. На ее размер не влияет форма собственности, а вот вид разрешенного использования и категория играют значительную роль: если вы владеете участком под жилую застройку, то стоимость будет одна, а если у вас земля под предпринимательскую деятельность, то и стоимость ее возрастает. Если два одинаковых по размеру и рядом расположенных участка имеют разную кадастровую стоимость, то это объясняется отнесением их к различным категориям земель и разным видам разрешенного использования.

Как происходит кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет по решению органа исполнительной власти субъекта или органа местного самоуправления. Орган, принявший такое решение, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Организация-оценщик выбирается на конкурсной основе в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Советского муниципального района проводилось ООО «Оценка и консалтинг» в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508, предусматривающим определение кадастровой стоимости объекта методом массовой оценки. Оценка проводилась на 1 января 2012 года.

В рамках кадастровой оценки ее результаты подлежат обязательной экспертизе. Оценщик сдает отчет об оценке саморегулиремой организации, которая должна дать заключение о соответствии или несоответствии законодательству такого отчета. Только после этого заказчик принимает решение о приемке отчета. Кадастровая стоимость утверждается районной Думой. Постановление администрации муниципального образования «Советский муниципальный район Кировской области» от 19 сентября 2013 г. №941, было передано в регистрационную палату, где на его основании органом кадастрового учета принято решение от 11 октября 2013 г. «О проведении кадастрового учета изменений в соответствии с документами, поступившими в порядке информационного взаимодействия». Таким образом, период с момента начала оценки и до момента ее полного утверждения был растянут почти на два года - с 1 января 2012 года по октябрь 2013 года.

Где узнать кадастровую стоимость своего земельного участка

Это очень просто и совершенно бесплатно! Вам понадобится только Интернет и кадастровый номер интересующего вас земельного участка, который можно найти в свидетельстве о государственной регистрации права либо в кадастровом паспорте земельного участка.

А затем вы выходите в Интернет. Зайдя на сайт Росреестра и открыв страницу Публичной кадастровой карты, по номеру участка вы сможете быстро отыскать требуемое. Кроме того, все сведения о реквизитах актов об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (ГКО), действующих в настоящее время на территории Кировской области, размещены на сайте Кировского филиала Кадастровой палаты в сети Интернет по адресу: www.zkp.kirov.ru в таблице, размещенной в разделе «Сведения о кадастровой стоимости».

Собственник не доволен, что дальше?

Если вы получили платежку на кругленькую сумму, а решив удостовериться в отсутствии ошибки, посетили сайт Кадастровой палаты, где поняли, что во всем виновата кадастровая стоимость, то у вас есть право не согласиться с этими данными.

Если вы юридическое лицо, то, согласно определенной процедуре, вам необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров (адрес: г. Киров, ул. Ленина, 108, каб. №217), без чего ни один суд не удовлетворит ваших требований. У физического лица есть выбор между обращением в комиссию и прямым обращением в суд.

Естественно, судебное разбирательство – дело затяжное, требующее проведения независимой оценки, ее проверки и утверждения Обществом профессиональных экспертов и оценщиков (ОПЭО), частого присутствия истца или его представителя на заседаниях, значительных материальных и моральных затрат. И стоит ли это того? – спросите вы. С этим же вопросом я и обратилась к компетентному человеку, представителю ООО «Независимая экспертно-оценочная корпорация» Предеину Михаилу Анатольевичу.

— Михаил Анатольевич, представляя интересы одного из предпринимателей города Советска, Вы одним из первых принимали участие в судебном разбирательстве, по итогам которого удалось добиться значительного снижения кадастровой стоимости земельного участка?

— Это самое первое дело такого рода у нас в районе. Многие не верили в удачный исход процесса, говорили, что мы не выиграем. Но у нас есть решение, на основании которого стоимость уменьшилась почти в два раза, стала максимально приближена к рыночной.

— Кто был ответчиком в Вашем деле?

— На основании Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 г. ответчиком может быть Кадастровая палата. В нашем случае ответчиком явилась Кадастровая палата в лице Кировского филиала. Во время процесса представители Кадастровой палаты попросили привлечь в соответчики администрацию Советского района, так как именно она и районная Дума утвердили кадастровую стоимость. Но в данном случае судья отклонил ходатайство.

— Известно, что земельный налог пополняет местный бюджет, следовательно, Вы и Ваш подопечный через суд сократили бюджетные поступления. Как к этому факту отнеслась районная администрация?

— При обращении в администрацию мы сказали: «Мы готовы платить, мы не отказываемся, но согласны платить по реальной цене, а не по завышенной!»

Каждый собственник и арендатор вправе отстаивать свои права. Все наши беды от нашей юридической безграмотности. Многие так и платят, даже если и не согласны с кадастровой стоимостью. Прецедент создан, но все равно многие побаиваются, ведь гарантию выигрыша никто не дает, каждое дело в нашем суде рассматривается индивидуально. И все-таки это того стоит. Если успеть в 2015 году подать документы в суд, то с 1 января 2015 года можно добиться перерасчета неверно начисленных сумм, а установленная через суд стоимость будет действительна до момента утверждения новой кадастровой стоимости, а это как минимум 4 года.

В заключение. Если кто-то усмотрит в данной статье призыв к массовым обращениям в суд, то сразу оговорюсь, что каждый человек решает сам за себя, но у любого есть право защищать собственные интересы. Налог на имущество в Кировской области с 1 января 2016 года начислят также по кадастровой стоимости, а кто предупрежден, тот вооружен.

Оксана Лачкова.
Этот и другие материалы читайте в газете НВВ №45 от 06.11.2015 г.
(Яранск, Санчурск, Кикнур, Тужа).